Come Funziona l’Accollo del Mutuo

Nel panorama dei finanziamenti immobiliari italiani l’accollo del mutuo assume un ruolo sempre più rilevante perché consente di trasferire, insieme alla proprietà di un immobile, anche il debito che su di esso grava. L’articolo 1273 del codice civile inquadra la fattispecie come un accordo trilaterale nel quale il debitore originario, definito accollato, individua un terzo, l’accollante, disposto a subentrare nell’obbligazione nei confronti del creditore, solitamente la banca. Il meccanismo diventa particolarmente utile quando l’immobile in vendita è già ipotecato, ma può esplicare i propri effetti anche in occasione di divisioni ereditarie, separazioni coniugali, cessioni tra privati o compravendite da costruttore. Rispetto alla stipula di un nuovo finanziamento, l’accollo consente di conservare le condizioni originarie e di evitare gran parte dei costi di istruttoria, perizia e imposta sostitutiva; tuttavia presuppone una valutazione accurata degli equilibri contrattuali, dei rischi per le parti e dell’atteggiamento dell’istituto di credito, cui spetta l’ultima parola soprattutto quando si ambisce a un accollo liberatorio.

Struttura giuridica e funzionamento operativo

Dal punto di vista civilistico l’accollo è un contratto che si aggiunge al mutuo senza sostituirlo: il titolo originario rimane immutato, ma la soggettività passiva dell’obbligazione può modificarsi, totalmente o parzialmente, in funzione del consenso della banca. Nella forma, l’accordo si inserisce nell’atto di compravendita o in un atto separato con la stessa forza probatoria, redatto di norma dal notaio, che deve menzionare gli estremi del mutuo, l’importo residuo, il tasso di interesse, la data di scadenza e le eventuali garanzie accessorie. Operativamente, l’accollante si impegna a corrispondere le rate future, a rispettare le scadenze e a subentrare in tutti gli obblighi accessori (assicurazione incendio, eventuale polizza rischio vita, apertura di conto corrente ove prevista) mentre l’accollato cede il proprio diritto di proprietà o la quota di comproprietà sull’immobile, liberandosi del peso finanziario secondo i termini pattuiti.
In questa cornice l’ipoteca originaria resta iscritta a garanzia dell’intero debito residuo; non è necessario procedere a una nuova iscrizione, con evidente risparmio di costi. Se il finanziamento era assistito da agevolazioni fiscali, come l’imposta sostitutiva ridotta per prima casa, esse proseguono a condizione che il cessionario possieda i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla normativa. La banca, da parte sua, prende atto del subentro e aggiorna l’anagrafica del mutuo, vincolando l’accollante alle medesime condizioni contrattuali.

Accollo cumulativo e accollo liberatorio

La distinzione cardine riguarda gli effetti liberatori nei confronti dell’accollato. Nell’accollo cumulativo il venditore resta coobbligato: se l’accollante smette di pagare, l’istituto di credito può chiedere le rate arretrate a entrambi o escutere l’ipoteca sull’immobile. È una forma più semplice da ottenere perché la banca conserva la garanzia di due debitori solidali. Nell’accollo liberatorio, invece, il venditore viene definitivamente sollevato da ogni responsabilità; il mutuo prosegue con il solo accollante, che diventa unico debitore. Per accordare questa soluzione la banca effettua un’istruttoria simile a quella di un nuovo finanziamento: analizza la capacità reddituale, la storia creditizia, il rapporto rata‑reddito e il valore dell’immobile, potendo chiedere integrazioni documentali o garanzie accessorie. A volte condiziona il consenso all’apertura di un conto dedicato o alla stipula di polizze facoltative, costi che il nuovo debitore dovrà valutare attentamente.

Gestione dei mutui cointestati

Quando il mutuo originario è cointestato, l’accollo richiede di individuare con precisione chi subentra a chi. Se l’acquirente si limita a prendere il posto di uno dei due debitori, la banca può ritenere comunque necessaria la firma del condebitore superstite a garanzia solidale. Diverso è il caso in cui uno dei cointestatari acquisisca la quota dell’altro: qui l’operazione si traduce in un accollo interno, funzionale alla regolazione dei rapporti tra i coniugi, ma neutralmente registrato dalla banca se la figura del debitore non cambia. In situazioni di crisi familiare è essenziale inserire nell’accordo quadro di separazione un termine tassativo entro cui perfezionare l’accollo liberatorio, prevedendo sostitutive clausole penali se il coniuge che rimane in casa non ottiene il consenso dell’istituto di credito.

Procedimento documentale e istruttoria bancaria

La pratica di accollo inizia con la raccolta del contratto di mutuo originario e dell’ultimo piano di ammortamento aggiornato. L’accollante fornisce documenti di identità, codice fiscale, dichiarazioni reddituali, certificazione unica o modello 730, eventuali estratti conti e buste paga. Se svolge attività autonoma allega modello REDDITI, visura della Camera di commercio o attestati di iscrizione all’albo professionale. Il notaio redige un preliminare o un atto definitivo di compravendita nel quale inserisce la clausola di accollo; talvolta è necessario il voto dell’assemblea condominiale se l’immobile fa parte di un supercondominio con regole restrittive, sebbene di norma basti la prestazione del consenso individuale. Dopo la stipula l’atto viene registrato, trascritto nei Registri immobiliari e inviato alla banca, che aggiorna il fascicolo del mutuo e rilascia eventuale quietanza sull’estinzione delle obbligazioni precedenti.

Costi e imposte collegati all’operazione

L’onorario del notaio rappresenta la voce principale: comprende l’atto di trasferimento, l’iscrizione della clausola di accollo e la voltura dell’ipoteca. L’imposta di registro segue la regola ordinaria della compravendita, mentre l’imposta sostitutiva sul mutuo, se già assolta in origine, non viene ripetuta sull’accollo; può sorgere un’imposta fissa di 50 euro nella misura minima. Alcune banche esigono una commissione di subentro che oscilla tra 200 e 500 euro, giustificata come costo amministrativo, oltre a eventuali polizze incendio o scoppio da riemettersi a nome del nuovo debitore. Il risparmio rispetto a un nuovo mutuo può essere significativo, specie quando il mutuo originario gode di spread bassi o quando il nuovo finanziamento richiederebbe una perizia onerosa e un’imposta sostitutiva allo 0,25 o al 2 per cento.

Tempistiche e fattori che le influenzano

In media la pratica si conclude in un arco di due‑sei settimane: i tempi più lunghi si registrano quando l’accollo deve essere liberatorio e la banca effettua un’istruttoria completa. Incidono la rapidità di consegna dei documenti, la complessità reddituale dell’accollante, la necessità di frazionare mutui edilizi plurimi o la presenza di ipoteche secondarie. Se il rogito di compravendita è prossimo alla scadenza di una rata, conviene programmare il versamento con congruo anticipo per evitare che il sistema bancario registri un insoluto proprio durante la fase di valutazione, circostanza che complicherebbe il rilascio del nulla‑osta finale.

Rischi dell’accollo non liberatorio

Il venditore che si affidi a un accollo cumulativo deve considerare il rischio di vedersi chiamato dalla banca in caso di insolvenza dell’acquirente. Ciò può compromettere la sua capacità di accedere a nuovi finanziamenti, perché il mutuo compare ancora nella Centrale rischi finché non è estinto. Inoltre l’eventuale escussione dell’ipoteca non preclude l’azione personale sui beni del venditore qualora il valore dell’immobile non copra l’esposizione. Per mitigare questo pericolo si inseriscono clausole di manleva o penali nel contratto di cessione, ma la tutela più efficace rimane il conseguimento del pieno beneficio liberatorio da parte dell’istituto di credito.

Benefici per accollante e accollato

L’accollante ottiene spesso un tasso fisso o variabile migliore rispetto alle offerte di mercato, soprattutto se il mutuo fu stipulato in periodi di politiche monetarie espansive. Evita commissioni di istruttoria e talvolta beneficia di un capitale residuo inferiore al prezzo d’acquisto, circostanza che riduce il loan‑to‑value e ne migliora l’esposizione creditizia. Il venditore si libera dall’ipoteca senza versare penali di estinzione anticipata e può negoziare un prezzo competitivo perché l’acquirente sopporta costi accessori ridotti. La banca, infine, conserva il medesimo contratto, ma talvolta acquisisce un cliente con profilo reddituale più solido, mantenendo l’ipoteca e le garanzie accessorie senza dover istruire un nuovo dossier.

Considerazioni finali e best practice

L’accollo del mutuo è uno strumento di flessibilità contrattuale che può risolvere nodi finanziari complessi: favorisce la circolazione degli immobili, alleggerisce il carico debitorio di chi vende, riduce i costi di chi compra e soddisfa, in molti casi, l’interesse della banca a non estinguere un finanziamento in bonis. Occorre però affrontarlo con trasparenza, verificando lo storico dei pagamenti, la presenza di rate arretrate o di pignoramenti, l’assenza di clausole che impediscano il subentro senza un’esplicita autorizzazione. È consigliabile farsi assistere da un consulente mutui o da un avvocato esperto per negoziare con la banca eventuali adeguamenti contrattuali, per definire in modo preciso la ripartizione dei costi notarili e per chiarire, soprattutto in caso di mutuo cointestato o di compravendita da costruttore, chi risponde di eventuali sopravvenienze passive. Solo un’accurata due diligence giuridica e finanziaria garantisce che l’operazione si traduca in un reale vantaggio e non in un potenziale contenzioso futuro.